Como a Reforma Tributária muda a conta de quem investe em imóveis

A reforma tributária deve alterar de forma significativa a lógica de tributação do mercado de locação de imóveis no Brasil, especialmente para grandes investidores e proprietários que atuam com aluguel por temporada em plataformas como Airbnb.

Especialistas ouvidos pelo InfoMoney afirmam que a maioria dos pequenos proprietários deve permanecer fora da incidência do novo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Ainda assim, investidores com múltiplos imóveis, estruturas mais profissionalizadas e operações de short stay podem enfrentar aumento relevante de carga tributária a partir da implementação completa do novo sistema, prevista para 2033.

“A reforma parte de uma lógica de tributação mais ampla sobre atividades econômicas. Isso faz com que a locação de imóveis deixe de ser analisada apenas sob a ótica do imposto de renda e passe a ser inserida em um sistema de tributação sobre consumo”, afirma Mateus Pontalti, sócio do escritório Feitosa Rodrigues Pontalti.

Segundo Pontalti, o impacto tende a ser maior para investidores que hoje operam como pessoa física com diversos imóveis alugados.

Quem será afetado

A regulamentação da reforma prevê que pessoas físicas passem a ser contribuintes do IBS e da CBS quando atenderem simultaneamente a dois critérios:

• possuir mais de três imóveis destinados à locação;
• obter receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.

Nesses casos, além do Imposto de Renda, haverá incidência de IBS e CBS sobre as receitas de locação.

Para Pâmela Larissa Miguel, sócia de Tributário do Mattos Filho, a carga total pode subir de forma relevante no novo sistema. “O investidor mais afetado será a pessoa física com diversos imóveis que se enquadrar como contribuinte do IBS/CBS”, afirma Miguel.

Segundo Miguel, a carga total pode chegar a aproximadamente 35,9% sobre a receita de locação quando o sistema estiver plenamente implementado, em 2033.

Por outro lado, o pequeno investidor tende a permanecer fora da nova tributação. “Em regra, a locação residencial ‘pura’ por pessoa física permanece fora do campo de incidência. Esses investidores continuarão sujeitos apenas ao Imposto de Renda”, afirma Miguel.

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Simulação mostra aumento da carga

Em uma simulação elaborada por Miguel, do Mattos Filho, um investidor pessoa física com quatro imóveis alugados e renda mensal de R$ 30 mil que hoje paga 27,5% de Imposto de Renda passaria a arcar com uma carga total estimada de 35,9%, após a implementação plena da reforma – que passaria a incluir IBS e CBS.

	Regime atual	Pós-reforma (sistema pleno, 2033)
Base de cálculo IR	R$ 30 mil	R$ 30 mil
IRPF (~27,5%)	R$ 8.250/mês	R$ 8.250/mês
IBS/CBS	0	R$ 2.512/mês
Carga total mensal	R$ 8.250/mês (27,5%)	R$ 10.762 (35,9%)

A advogada explica que o cálculo foi feito apenas com base em alíquotas máximas e não leva em consideração o impacto de créditos tributários. “O efeito líquido dependerá do mix de insumos creditáveis. Ainda, de 2027 até 2032, haverá período de transição até 2033”, completa.

Airbnb e aluguel por temporada devem sentir mais impacto

O segmento de aluguel por temporada aparece como um dos mais pressionados pela reforma. A regulamentação prevê que contratos inferiores a 90 dias sejam equiparados a serviços de hospedagem, aproximando o tratamento tributário do modelo aplicado à hotelaria. Nesse caso, o redutor aplicado à alíquota cai de 70% para 40%, elevando significativamente a tributação efetiva.

“Qualquer locação residencial por período não superior a 90 dias será tributada de acordo com regras aplicáveis aos serviços de hotelaria”, afirma Miguel. Segundo a advogada, o IBS e a CBS efetivos para esse tipo de operação podem chegar a cerca de 16,8%.

Para especialistas, isso pode mudar a lógica econômica do short stay no Brasil, especialmente em cidades onde investidores compraram imóveis compactos voltados exclusivamente para plataformas de temporada.

Holdings ganham força

A reforma também deve acelerar a busca por estruturas societárias mais eficientes para investidores imobiliários. Segundo os especialistas, holdings patrimoniais podem ganhar relevância, uma vez que permitem reduzir a carga tributária total em determinados cenários.

“A migração é especialmente vantajosa para grandes locadores, já que a tributação do IBS e da CBS atingirá essas pessoas físicas mesmo fora de uma empresa”, afirma Marcela da Fonte Freire, sócia de Negócios Imobiliários do Mattos Filho.

Abaixo, uma simulação feita por Freire:

	Pessoa Física (Grande Locador)	Holding (Lucro Presumido)	Empresa (Lucro Real)
IRPF/IRPJ	Até 27,5% sobre receita	4,8% (15% x 32%) + adicional ~3,2%	15% sobre lucro real
CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido)	–		9% sobre lucro real
IBS/CBS (Locação residencial)	~8,4% (com redutor de 70%)	~8,4% (mesma redução)	~8,4% (mesma redução)
Carga total estimada	~35,9%	~19,3%	32,4% (mas grande impacto de crédito e deduções)

Freire ressalta que a tabela acima é apenas um comparativo de alíquotas, e que a decisão dos investidores de imóveis depende de análise individualizada, incluindo créditos tributários, custos societários e planejamento patrimonial.

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Créditos tributários entram na conta

Um dos principais pontos da reforma é a mudança para um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), baseado em créditos tributários ao longo da cadeia. A ideia é que o contribuinte não pague os dois ao mesmo tempo; a cobrança acontecerá apenas uma vez ao longo da cadeia de produção – no local onde o produto é consumido e não onde é produzidos.

Na prática, contribuintes poderão descontar IBS e CBS pagos em despesas relacionadas à atividade imobiliária, como:

• reformas;
• manutenção;
• serviços de construção;
• corretagem;
• intermediação imobiliária.

“No modelo atual, a pessoa jurídica no regime cumulativo paga 3,65% de PIS/Cofins sem direito a crédito. Com IBS e CBS, a alíquota sobe, mas o sistema passa a permitir compensações”, afirma Mateus Pontalti.

Segundo os advogados, investidores mais profissionalizados e com maior volume de despesas recorrentes podem conseguir amortecer parte do aumento da carga.

Impacto no aluguel ainda divide especialistas

Embora exista receio de repasse tributário para os preços dos aluguéis, especialistas afirmam que ainda é cedo para prever efeitos concretos sobre o mercado.

“Existe incentivo econômico para tentativa de repasse, especialmente entre grandes locadores”, afirma Freire, mas pondera que a maior parte dos proprietários brasileiros possui até três imóveis e, portanto, deve continuar fora do IBS/CBS, o que limita uma pressão generalizada sobre os preços.

A expectativa do mercado é que eventuais aumentos se concentrem principalmente em em imóveis de alto padrão, no aluguel por temporada e em operações mais profissionalizadas.

Mercado ainda tenta entender efeitos reais

Especialistas afirmam que parte das interpretações sobre a reforma ainda gera confusão entre investidores.

“O maior erro é concluir que todo proprietário será tributado imediatamente e que os aluguéis subirão automaticamente”, afirma Freire.

A transição do novo sistema será gradual entre 2027 e 2033. Até lá, tributaristas afirmam que investidores devem revisar estruturas patrimoniais, avaliar modelos societários e recalcular a rentabilidade dos imóveis dentro do novo cenário tributário.

“Um dos principais erros é subestimar a importância do planejamento estrutural: a reforma exige uma decisão sobre PF vs. PJ agora, porque 2026 é o último ano do regime antigo, e a reorganização societária demanda tempo”, finaliza Freire.

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